loi ALUR : les 20 mesures d'application immédiate
Définitivement adoptée jeudi 20 février, après le vote du Sénat, la loi ALUR (Accès au logement et urbanisme rénové) vise à mieux encadrer les charges de copropriété et rendre les contrats des syndics plus transparents. Dans l'immédiat, que faut il retenir de ce texte fleuve ? Voici, les 20 modifications d’application immédiate que vous devez connaître.
1/ Sur la désignation du premier syndic dans les immeubles neuf
Dans les immeubles neufs, le syndic provisoire désigné dans le règlement de copropriété ne pourra être maintenu que par une décision de l’assemblée générale, après mise en concurrence préalable de plusieurs contrats de syndics effectuée « par le conseil syndical, s'il en existe un (désigné dans le règlement de copropriété puisqu’il n’y a pas encore eu d’assemblée par définition pour en désigner un), ou les copropriétaires ».A défaut de nomination, la demande de désignation d’un syndic par le président du TGI pourra être effectuée, en plus des copropriétaires, par le maire de la commune ou du président de l’EPCI (Etablissement Public de Coopération Intercommunale) compétent en matière d’habitat du lieu de situation de l’immeuble (article 55).
2/ Sur l’empêchement du syndic et l’encadrement de la fin de mission du syndic
En cas d'empêchement du syndic, pour quelque cause que ce soit, le président du conseil syndical pourra désormais convoquer une assemblée générale appelée à désigner un nouveau syndic ; seul le cas de la carence du syndic et « à défaut de stipulation du règlement de copropriété » justifie de la désignation d’un administrateur provisoire par décision de justice (article 55). La démission du syndic est encadrée : il devra respecter un préavis de 3 mois. Il est également précisé que « quand l'assemblée générale délibère pour désigner un nouveau syndic dont la prise de fonction intervient avant le terme du mandat du syndic actuel, cette décision vaut révocation de ce dernier à compter de la prise de fonction du nouveau syndic ». Cette disposition vise mettre un terme à une incertitude liée au fait que la validité du mandat d’un syndic sortant va normalement au-delà de l’assemblées générale au cours de laquelle un nouveau syndic est désigné, et à une pratique des entrées en fonction différées se développant avec celle des mandats pour 14, 16 ou 18 mois, rendue nécessaire pour fixer un terme précis au mandat (article 55).
3/ Sur les conditions de désignation d’un nouveau syndic
En cas de révocation ou de non-renouvellement du syndic, la désignation du nouveau syndic devra être précédée d’une mise en concurrence de plusieurs projets de contrat de syndic, proposés par le conseil syndical et le cas échéant par des copropriétaires. Les propositions de contrats devront faire notamment état des frais afférents au compte bancaire séparé. Le conseil syndical pourra donner son avis sur tous les projets de contrat de syndic qui lui seront communiqués, avant qu’ils ne fassent l’objet d’une question inscrite à l’ordre du jour de l’assemblée générale. Si un tel avis est émis, il est joint à la convocation de l'assemblée générale, concomitamment avec les projets de contrat concernés. Le conseil syndical pourra proposer de ne pas procéder à la mise en concurrence mentionnée au troisième alinéa lorsque le marché local des syndics ne permet pas d’y procéder. Le syndic devra notifier cette proposition aux copropriétaires dans un délai leur permettant de demander l’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée générale de l’examen des projets de contrat de syndic qu’ils pourront communiquent à cet effet ; lorsque la copropriété n’a pas institué de conseil syndical, la mise en concurrence n’est pas obligatoire (article 55).
4/ Sur le syndic bénévole
Tout syndic non professionnel, bénévole ou coopératif, doit être copropriétaire d'un ou plusieurs lots ou fractions de lots dans la copropriété qu'il est amené à gérer (article 55).
5/ Sur l’obligation générale d’assurance en responsabilité civile
La loi crée une obligation d’assurance de responsabilité civile, à la fois pour les syndicats de copropriétaires, et pour tous les copropriétaires contre les risques dont ils doivent « répondre » en leur qualité « soit de copropriétaire occupant, soit de copropriétaire non-occupant » ; en clair : une assurance habitation s’ils sont occupants, et une assurance "PNO" (propriétaire non occupant) s’ils sont bailleurs ; par contre, il n’a pas été créé d’obligation d’en justifier au syndicat et pour le syndicat de le vérifier (article 58).
6/ Sur les nouvelles décisions que le syndic doit dorénavant soumettre au vote
Le syndic a dorénavant l’obligation de soumettre à l’assemblée générale une série de nouvelles décisions (article 55) :
• en conséquence de ce qui précède, celle de soumettre au vote de l'assemblée générale, à la majorité de l'article 24, la décision de souscrire un contrat d'assurance contre les risques de responsabilité civile dont le syndicat doit répondre. Il faut supposer que cette obligation n’existe que si la copropriété n’a pas déjà souscrit un tel contrat, ce qui est très rare… il est précisé qu’en cas de refus, il pourra passer outre et la contracter, et qu’au cas où une entreprise d’assurance sollicitée refuserait de garantir le syndicat des copropriétaires, il pourra saisir le bureau central de tarification en application de l’article L 212-1 du Code des assurances, qui imposera le contrat et fixera la prime et la franchise à la charge de l’assuré ;
• celle de "soumettre, au vote de l’assemblée générale, à la majorité de l’article 25, la décision de confier les archives du syndicat des copropriétaires à une entreprise spécialisée aux frais du syndicat", étant précisé qu’une telle décision "ne peut donner lieu à aucune rémunération complémentaire au profit du syndic". Il est à noter que par cette disposition, la décision d’externalisation des archives du syndicat appartient désormais au syndicat des copropriétaires, à ses frais, et non au syndic ;
• celle de soumettre à l'autorisation de l'assemblée générale prise à la majorité de l'article 24 toutes les conventions passées entre le syndicat et le syndic ou une personne ou une entreprise liée directement ou indirectement au syndic dont la liste sera fixée par décret, en précisant la nature des liens qui rendent nécessaire l'autorisation de la convention ; il est précisé que les conventions conclues en méconnaissance de ces dispositions ne sont pas opposables au syndicat.
• L’obligation pour le syndic, instituée par l’article 24-5 de la loi du 10 juillet 1965, lorsque l'immeuble possède des emplacements de stationnement d'accès sécurisé à usage privatif et n'est pas équipé des installations électriques intérieures permettant l'alimentation de ces emplacements, d’inscrire à l'ordre du jour de l'assemblée générale la question des travaux permettant la recharge des véhicules électriques ou hybrides, est étendue aux travaux permettant le « stationnement sécurisé des vélos », lorsque l’immeuble n’en est pas équipé (article 58).
7/ Sur le budget prévisionnel
Le budget prévisionnel devra désormais être établi « en concertation avec le conseil syndical » (article 55).
8/ Sur la liberté d’organiser le contrat de syndic dans les copropriétés de bureaux ou de centres commerciaux
La possibilité pour les immeubles à destination totale autre que d'habitation, lorsqu’un syndicat de copropriétaires est composé exclusivement de personnes morales (immeubles tertiaires ou centres commerciaux détenus par des investisseurs immobiliers, foncières, sociétés civiles ou commerciales), de convenir librement entre copropriétaires, avec le syndic dans le cadre de son contrat, « des missions du syndic, des honoraires de celui-ci, de la durée du mandat, des modalités de fonctionnement du compte bancaire unique ou séparé et des modalités de perception des fonds » (article 55).
9/ Sur l’exclusion du vote du copropriétaire débiteur sur la saisie de ses lots
Le copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, faisant l’objet de l’inscription à l’ordre du jour de l'assemblée générale de l’autorisation du syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente de son ou ses lots ne peut participer au vote et ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l'article 22 (article 55).
10/ Sur l’élargissement du privilège immobilier
Le privilège immobilier spécial prévu à l’article 2374 du code civil couvrira désormais aussi les dommages et intérêts alloués par les juridictions au syndicat des copropriétaires, ainsi que le remboursement des dépens (article 58).
11/ Sur le blocage de l’acquisition de nouveaux lots par les copropriétaires débiteurs
L’article 20 de la loi est modifié pour permettre de bloquer une nouvelle acquisition dans l’immeuble par un copropriétaire débiteur, ayant au moins fait l’objet d’une mise en demeure de payer du syndic restée infructueuse depuis plus de quarante-cinq jours. Pour cela, dès que le droit de préemption est purgé, le notaire chargé de l’acte doit désormais notifier au syndic le nom du candidat acquéreur ou des dirigeants sociaux et des associés de la société civile immobilière ou de la société en nom collectif se portant acquéreur. Le syndic doit en retour délivrer au notaire un certificat ayant moins d’un mois de date attestant, soit que l’acquéreur ou les mandataires sociaux et les associés de la société se portant acquéreur, leurs conjoints ou partenaires liés à eux par PACS ne sont pas copropriétaires de l’immeuble concerné par la mutation, soit, si l’une de ces personnes est copropriétaire de l’immeuble concerné par la mutation, qu’elle n’a pas fait l’objet d’une mise en demeure comme indiqué ci-dessus. Dans ce dernier cas, le notaire notifie aux parties l’impossibilité de conclure la vente et le copropriétaire débiteur disposera d’un délai de 30 jours à compter de cette notification pour s’acquitter de sa dette vis-à-vis du syndicat ; si aucun certificat attestant du règlement des charges n’est produit à l’issue de ce délai, l’avant-contrat sera réputé nul et non avenu aux torts de l’acquéreur.
12/ Sur le blocage des fonds à la suite d’une opposition « article 20 »
Une autre modification de l’article 20 renverse la charge de l’action en justice dans le cas où des fonds sont bloqués suite une opposition du syndic faute d’accord du vendeur de les débloquer : dorénavant, il incombera à ce dernierd’agir en justice pour empêcher un déblocage en faveur du syndicat qui autrement sera de droit passé un délai de 3 mois (article 55).
13/ Sur l’extension des interdictions de délégation de vote
L’interdiction de recevoir des délégations de vote d'autres copropriétaires pour voter lors de l'assemblée générale, qui touchait les salariés du syndic, est étendue à leurs conjoints ou partenaires liés par un PACS et leurs ascendants ou descendants qui sont également copropriétaires de l'immeuble. Dans le même esprit, en supplément aux incompatibilités actuelles pour être élu au conseil syndical (le syndic, son conjoint, le partenaire lié à lui par un pacte civil de solidarité, ses ascendants ou descendants, ses préposés, même s'ils sont copropriétaires, associés ou acquéreurs à terme), il est ajouté les parents du syndic « en ligne collatérale » (article 55)…
14/ Sur la représentation des copropriétaires de syndicats secondaires dans les assemblées du syndicat principal
L'assemblée générale d'un syndicat secondaire, statuant à la majorité mentionnée à l'article 25, peut désormais mandater, pour une durée d'un an, le président du conseil syndical secondaire pour représenter les copropriétaires à l'assemblée générale du syndicat principal. Dans ce cas, alors que normalement ils y ont droit, les copropriétaires du syndicat secondaire ne participent pas à l’assemblée du principal, et le mandat confié au président du conseil syndical secondaire emporte délégation de vote de tous les copropriétaires pour les décisions relevant la majorité de l'article 24. En revanche, pour les décisions relevant de majorités plus élevées, le président du conseil syndical secondaire ne peut prendre part au vote que s'il dispose d'une délibération de l'assemblée générale du syndicat secondaire se prononçant sur cette décision aux majorités requises. Dans le cas où il est ainsi mandaté, le président du conseil syndical secondaire rend compte de son activité et son mandat doit être renouvelé à chaque assemblée générale du syndicat secondaire (article 55).
15/ Sur la représentation des copropriétaires aux assemblées d’une Association Syndicale Libre
Les règles relatives à la représentation des copropriétaires à l’assemblée de l’association syndicale de propriétaires (ASL, AFUL, AFU et demain AFUP ou associations foncières urbaines de projet) qui englobe leur copropriété dans son périmètre sont révisées et précisées. Rappelons que dans ce cas, les membres de l’association sont les copropriétaires individuellement et non le syndicat, mais que les statuts peuvent prévoir qu’ils ne participent pas directement à l’assemblée. La plupart du temps, ils prévoient une représentation obligatoire des copropriétaires par leur syndic. Désormais l'assemblée générale du syndicat, statuant à la majorité de l'article 25, peut mandater, pour une durée d'un an, le président du conseil syndical pour représenter les copropriétaires à l'assemblée générale de l’association syndicale. Le mandat confié au président du conseil syndical emporte délégation de vote de tous les copropriétaires pour les décisions inscrites à l'ordre du jour de l'assemblée générale du syndicat principal nécessitant un vote relevant de la majorité des présents et représentés. Pour les décisions inscrites à l'ordre du jour de l'assemblée générale de l'association syndicale pour lesquelles les statuts prévoient une majorité qualifiée, le mandataire désigné ne peut prendre part au vote s'il ne dispose d'une délibération de l'assemblée générale des copropriétaires le mandatant et se prononçant sur cette décision à la même majorité (article 55).
16/ Sur les petites copropriétés
Un régime spécifique est prévu pour les petites copropriétés (de moins de 10 lots principaux et budget prévisionnel inférieur à 15.000 euros) afin de faciliter l’adoption de la forme coopérative : la modification du règlement de copropriété dans ce but peut désormais être votée à la majorité de l'article 25, avec application le cas échéant de l'article 25-1. Ces copropriétés, lorsqu’elles ont opté pour la forme coopérative, pourront également décider, par une délibération spéciale, à la majorité de l'article 25, de ne pas constituer de conseil syndical et de procéder directement à la désignation du syndic parmi leurs membres.
17/ Sur l’abaissement des majorités pour le vote des travaux
La loi prévoit un abaissement général des majorités pour le vote des travaux (article 59) :
• à la majorité de l’article 24 pourront être votés tous les travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble ainsi qu’à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants, qui incluent les travaux portant sur la stabilité de l’immeuble, le clos, le couvert ou les réseaux et les travaux permettant d’assurer la mise en conformité des logements avec les normes de salubrité, de sécurité ainsi que les modalités de réalisation et d’exécution des travaux rendus obligatoires en vertu de dispositions législatives ou réglementaires ou d’un arrêté de police administrative relatif à la sécurité ou à la salubrité publique (relevant actuellement de l’article 25), les modalités de réalisation et d’exécution des travaux de restauration immobilière prescrits dans le cadre d’une utilité publique déclarée pouvant comprendre des travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives et aux frais du copropriétaire du lot concerné, les travaux d’accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite, sous réserve qu’ils n’affectent pas la structure de l’immeuble ou ses éléments d’équipement essentiels, ainsi que l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer, à leurs frais, des travaux d’accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite qui affectent les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble et conformes à la destination de celui-ci, sous réserve que ces travaux n’affectent pas la structure de l’immeuble ou ses éléments d’équipement essentiels.
• à la majorité de l’article 25, outre les décisions prévues actuellement et qui n’ont pas été transférées à l’article 24, pourront être votés l’ensemble des travaux comportant transformation, addition ou amélioration (relevant actuellement de la double majorité de l’article 26 - l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965 s’appliquera désormais à ces décisions), ainsi que la demande d’individualisation des contrats de fourniture d’eau et la réalisation des études et travaux nécessaires à cette individualisation (toutes décisions relevant actuellement de l’article 26) ; mais ces décisions (et elles seules) ne pourront pas bénéficier de la possibilité de "rattrapage" de l’article 25-1 et faire l’objet d’un second vote ou d’une deuxième lecture à l’article 24. Les travaux d’économie d’énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre qui ne relèvent pas de la majorité de l'article 24 restent à la majorité de l’article 25, avec application de l’article 25-1 ;
• la possibilité pour l’assemblée de voter, à la majorité des articles 25 et 25-1, une « délégation du pouvoir de prendre l'une des décisions visées à l'article 24 » est étendue pour les syndicats jusqu’à 15 lots principaux : l’assemblée pourra voter à ces mêmes majorités une délégation de pouvoir « concernant la mise en application et le suivi des travaux et contrats financés dans le cadre du budget prévisionnel de charges » ; il n’est pas précisé à qui cette délégation peut être faite, mais le texte précise que « dans ce dernier cas, les membres du conseil syndical doivent être couverts par une assurance de responsabilité civile » ; on doit probablement en conclure que cette délégation vise exclusivement ces membres (article 59).
• La surélévation ou la construction de bâtiments aux fins de créer de nouveaux locaux à usage privatif, si elle était réalisée par les soins du syndicat des copropriétaires lui-même devait être décidée à l’unanimité de tous les copropriétaires ; elle pourra désormais être décidée à la double majorité de l'article 26 ; par ailleurs, pour l’aliénation du droit de surélever, la nécessité de recueillir l'accord de tous copropriétaires de l'étage supérieur du bâtiment à surélever est supprimée ; la décision pourra être prise à la majorité prévue à l'article 26 et, si l'immeuble comprend plusieurs bâtiments, confirmée par une assemblée spéciale des copropriétaires des lots composant le bâtiment à surélever, statuant à cette même majorité. Les copropriétaires de l'étage supérieur du bâtiment surélevé bénéficient d'un droit de priorité à l'occasion de la vente par le syndicat des locaux privatifs créés (dans l’hypothèse où la surélévation est réalisée par les soins du syndicat), ou dans celle où le droit de surélevé a été cédé à un tiers ; préalablement à la conclusion de toute vente d'un ou plusieurs lots, le syndic devra notifier à chaque copropriétaire concerné l'intention du syndicat ou du tiers acquéreur du droit de surélever de vendre, en indiquant le prix et les conditions de la vente, et cette notification vaudra offre de vente pendant une durée de deux mois à compter de sa notification (article 61).
18/ Sur les conditions de remboursement d’un emprunt collectif
Lorsque la copropriété décide de souscrire un emprunt collectif en application des articles 26-4 et suivants de la loi du 10 juillet 1965, créés par la loi « Warsmann » du 22 mars 2012, l'assemblée générale peut autoriser le syndic, à déléguer à l'établissement prêteur la faculté de prélever les sommes dues au titre du remboursement de l'emprunt collectif et du paiement des accessoires directement sur les comptes bancaires des copropriétaires y participant, ainsi qu'à mettre en œuvre les voies de recouvrement en cas d'impayé ; cette mesure était exigée des sociétés de caution qui doivent garantir ces emprunts collectifs ; il est également précisé que le cautionnement solidaire prévu par l’article 26-7 de la loi est facultatif lorsque le prêt souscrit par le syndicat a pour unique objectif le préfinancement de subventions publiques accordées au syndicat pour la réalisation des travaux votés, ce qui est logique puisque dans ce cas le remboursement est garanti par le versement de la subvention ; les décisions attributives de subventions doivent alors être obligatoirement communiquées à l'organisme prêteur par le syndic (article 59).
19/ Sur l’aménagement des opérations de scissions
La scission des copropriétés est aménagée et précisée (article 59) :
• la répartition des créances et des dettes du syndicat initial devra désormais être effectuée selon les principes suivants ; les créances sur les copropriétaires anciens et actuels et les hypothèques du syndicat initial sur les lots des copropriétaires devront être transférées de plein droit aux syndicats issus de la division auquel le lot est rattaché ; les dettes du syndicat initial devront être réparties entre les syndicats issus de la division à hauteur du montant des créances du syndicat initial sur les copropriétaires transférées aux syndicats issus de la division ;
• après avis du maire de la commune de situation de l'immeuble et autorisation du préfet, la procédure prévue à l’article 28 de la loi du 10 juillet 1965 peut également être employée pour la division en volumes d'un ensemble immobilier complexe comportant soit plusieurs bâtiments distincts sur dalle, soit plusieurs entités homogènes affectées à des usages différents, pour autant que chacune de ces entités permette une gestion autonome ; si le préfet ne se prononce pas dans les deux mois, son avis est réputé favorable ; mais la procédure ne peut en aucun cas être employée pour la division en volumes d'un bâtiment unique ;
• en cas de division en volumes, la décision de constituer une union de syndicats pour la création, la gestion et l'entretien des éléments d'équipements à usage collectif est prise à la majorité mentionnée à l'article 25 ; par dérogation au troisième alinéa de l'article 29, les statuts de l'union pourront interdire à ses membres de se retirer de celle-ci.
20/ Sur la suppression du poste de concierge
La suppression du poste de concierge ou de gardien et l'aliénation du logement de fonction lorsqu'il appartient au syndicat sont encadrées désormais avec précision : les deux questions doivent être inscrites à l'ordre du jour de la même assemblée générale, et lorsqu'en vertu d'une clause du règlement de copropriété, la suppression du service de conciergerie porte atteinte à la destination de l'immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives, la suppression du poste de concierge ou de gardien et l'aliénation du logement affecté au concierge ou au gardien lorsqu'il appartient au syndicat ne peuvent être décidées qu'à l'unanimité (article 59).