Responsabilité du syndic de copropriété
Au-delà de sa mission classique d'administrer la copropriété, le syndic doit vérifier la validité de la consistance et du fonctionnement de services communs d'origine en fonction des besoins et des ressources actuels de la collectivité et, le cas échéant, proposer les adaptations nécessaires.
La responsabilité du syndic peut être engagée pour un manquement à son obligation de conseil en matière de réduction des coûts, et à défaut peut engager sa responsabilité.
Ainsi, la Cour d’appel de Paris (CA Paris, pôle 4, 2e ch., 10 avr. 2013, n° 10/20507, JurisData n° 2013-007131) a-t-elle estimé que le syndic de copropriété a failli à son devoir de conseil envers le syndicat en ne faisant rien d'utile pour réduire les coûts d'un service devenu trop onéreux. La circonstance que les copropriétaires savaient qu'il y avait deux couples de gardiens, connaissaient les horaires d'ouverture des loges et des remplacements pendant les fins de semaine et les congés et n'ignoraient pas le montant des charges qui leur était réclamé à ce titre est sans incidence sur l'exercice du devoir de conseil qui pèse sur le syndic professionnel et qui doit conduire celui-ci à rechercher en matière de gestion la solution la plus adéquate et la moins onéreuse.
Commet une faute de gestion le syndic qui a maintenu telle quelle l'organisation du service collectif de gardiennage trop coûteux qu'il avait trouvée lors de sa prise de fonction, n'a rien fait non plus pour réorganiser et réduire le coût de fonctionnement dudit service alors qu'à l'assemblée générale la société syndic précisait que la maîtrise des charges constituait l'un des objectifs majeurs de sa mission, que le groupe auquel elle appartient avait mis en place des possibilités de réduction des charges générales.
Leur devoir de conseil, qui n'exigeait pas une prise de décision immédiate, leur commandait en revanche de prendre l'initiative d'une étude qualitative et financière des services collectifs les plus coûteux des syndicats, en particulier ceux du gardiennage (quatre personnes), et ce sans attendre que l'assemblée ou le conseil syndical leur en fassent la demande, alors que dans cette copropriété, au fil des ans le souci d'économie des copropriétaires avait pris le pas sur les considérations sécuritaires qui avaient pu justifier sous le mandat du premier syndic l'embauche de quatre gardiens.
Ce délai d'étude et de mise en place d'une nouvelle organisation de ce service ne doit pas excéder deux ans pour un syndic normalement diligent.
Les deux syndics dont s'agit ont chacun manqué à leur devoir de conseil en ne proposant pas au cours de leurs mandats respectifs une réorganisation licite au regard du droit du travail et moins onéreuse du service de gardiennage que le Syndicat des copropriétaires était pourtant disposé à accepter comme le confirme son adoption du système mis en place par le syndic suivant avec l'embauche de deux gardiens au lieu de quatre.
Il est résulté de leurs manquements respectifs à leur devoir de conseil des pertes de chance extrêmement sérieuses pour le syndicat d'obtenir la mise en place en temps voulu d'une réorganisation moins coûteuse du gardiennage. (...)