Clauses illégales de répartition des charges
La décision de réputer non écrite une clause illégale de répartition des charges ne peut valoir que pour l’avenir et ne peut prendre effet qu’à compter de la date où la décision a acquis l’autorité de la chose jugée.
L’arrêt rendu par la troisième chambre civile le 10 juillet 2013 constitue le dernier état de la jurisprudence en matière d’annulation d’une répartition de charges contraire aux dispositions légale impérative du statut de la copropriété. En effet, on sait qu’en vertu de l’article 43, alinéa 1er, de la loi du 10 juillet 1965, « toutes clauses contraires aux dispositions des articles 6 à 37, 41-1 à 42 et 46 … sont réputées non écrites ». Par ailleurs, l’alinéa second de cette disposition prévoit que lorsque le juge répute non écrite une clause relative à la répartition des charges, il procède à leur nouvelle répartition.
Le débat s’est cristallisé sur le point de savoir si la nouvelle répartition valait uniquement pour l’avenir ou si l’on devait l’appliquer également aux charges précédemment réclamées aux copropriétaires. La position des magistrats de la Cour a évolué au fil des années. Un certain nombre de décisions ont, à l’origine, défini que la décision judiciaire n’avait pas d’effet à rebours (Cass. 3e civ., 20 oct. 1981, JCP G 1982, IV, p. 13 ; Cass. 3e civ., 3 mai 1990, Bull. civ. III, no 106 ; Cass. 3e civ., 10 oct. 1995, Loyers et copr. 1996, no 42 ; Cass. 3e civ., 3 juill. 1996, Loyers et copr. 1996, no 405). Par la suite, des décisions très controversées ont semblé reconnaître un caractère rétroactif aux nouvelles répartitions (Cass. 3e civ., 2 mars 2005, Loyers et copr. 2005, comm. 98, obs. G. Vigneron ; Cass. 3e civ., 11 mai 2005, JCP G 2005, I, 181, no 10, obs. H. Périnet-Marquet ; Cass. 3e civ., 27 sept. 2005, Loyers et copr. 2005, comm. 229, obs. G. Vigneron). Il va sans dire que les syndics se trouvaient embarrassés pour mettre en œuvre les appels de fonds ou les remboursements consécutifs à une telle solution.
C’est donc bien à un revirement que l’on assiste à la lecture de la décision sus-mentionnée, laquelle aura les honneurs du Bulletin civil. D’une manière claire et non équivoque, il est bien souligné qu’il n’y aura aucun remboursement des sommes versées par les copropriétaires antérieurement à la décision réputant non écrite la clause illégale et que, partant, la répartitionne peut valoir que pour l’avenir et ne peut prendre effet qu’à compter de la date où la décision a acquis l’autorité de la chose jugée.
Voilà qui devrait rassurer les gestionnaires de copropriétés dont les comptes de charges n’auront pas à subir de bouleversements majeurs.
Toutefois, un arrêt de la 3ème Chambre civile de la Cour de cassation en date du 17 septembre 2013 semble revenir en arrière en décidant qu'un copropriétaire ne peut réclamer l'application d'une clause nulle pour obtenir la restitution d'un trop perçu de charges.
Il est difficile de s'y retrouver dans ces allers retours jurisprudentiels sources d'insécurité juridique.