Actualité: la loi n° 2012-387 du 22 mars 2012 (JO 23 mars 2012, p. 5226) encadre les emprunts effectués par les syndicats de copropriétaires en vue de financer leurs travaux.
De manière générale, en vue de la conservation de l'immeuble et de l'entretien des parties communes, le syndicat des copropriétaires est fréquemment tenu de procéder à des travaux dont l'ampleur nécessite parfois le recours à l'emprunt.
Jusqu'à maintenant un syndicat de copropriétaires ne pouvait pas juridiquement contracter un emprunt.
En créant cinq articles, la loi comble donc un vide juridique et permet à tout syndicat de copropriété de conclure un emprunt juridiquement sécurisé pour le financement des travaux sur les parties communes ou d'acquisitions régulièrement votés.
La loi ajoute également une condition dans le cas où un copropriétaire opposant sollicite un étalement de paiement de travaux d'amélioration (art. 33).
Ces nouvelles dispositions doivent être précisées par un décret (à paraître) et entreront en vigueur dans un délai de deux mois suivant sa publication.
- L'objet de l'emprunt (nouvel art. 26-4)
L'emprunt bancaire doit servir au financement :
- de travaux régulièrement votés concernant les parties communes,
- de travaux d'intérêt collectif sur parties privatives régulièrement votés,
- d'actes d'acquisition conformes à l'objet du syndicat et régulièrement votés.
Il peut également servir au préfinancement de subventions publiques accordées au syndicat pour la réalisation des travaux votés.
- La majorité requise (nouvel art. 26-4)
En principe, la décision de l'assemblée générale de souscrire un tel emprunt est prise à l'unanimité des voix de tous les copropriétaires.
Toutefois :
- si l'emprunt a pour objet le préfinancement de subventions publiques accordées pour la réalisation de travaux votés, sa souscription est votée à la même majorité que ces travaux.
- si seuls certains copropriétaires souhaitent recourir à cet emprunt, la majorité requise est celle nécessaire au vote des travaux ou de l'acquisition à financer.
- Les modalités de souscription (nouvel art. 26-4)
Le projet de contrat de prêt (conditions générales et particulières) doit être joint à l'ordre du jour de l'assemblée envoyé lors des convocations.
Les copropriétaires qui souhaitent adhérer à l'emprunt doivent notifier leur décision au syndic en précisant le montant de l'emprunt (qui est limité à leur quote-part des dépenses) dans un délai de deux mois qui court :
- à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée générale pour les copropriétaires opposants ou défaillants,
- à compter de la tenue de l'assemblée générale, pour les autres copropriétaires.
Ce délai doit être respecté sous peine de forclusion.
Les copropriétaires sont libres d'adhérer à cet emprunt. Ceux qui n'y participeront pas peuvent financer les travaux par eux-mêmes ou par un emprunt personnel.
- Les caractéristiques du prêt (nouveaux art. 26-5 et 26-6)
Le prêt est conclu entre le syndicat des copropriétaires, qui est le seul à avoir la qualité d'emprunteur, et l'établissement bancaire.
Il est signé par le syndic après l'expiration du délai de recours de deux mois qui court à compter de la notification du procès-verbal de l'assemblée ayant voté la souscription de l'emprunt.
Le montant de l'emprunt est limité au montant total des quotes-parts de dépenses des copropriétaires décidant d'y participer. Il est versé par la banque au syndic représentant le syndicat des copropriétaires. Seuls les copropriétaires bénéficiant de l'emprunt sont tenus de contribuer à son remboursement (capital, intérêts, frais et honoraires y afférents).
Ils versent les montants à rembourser au syndicat qui les reverse à la banque.
Concernant le capital, le remboursement de chacun est fonction du montant pour lequel il participe et est fixé selon la grille générale établie pour la répartition des quotes-parts de dépenses (art. 10, 10-1 et 30 de la loi du 10 juillet 1965).
Concernant les intérêts, frais et honoraires, ceux-ci sont fonction du montant souscrit et fixés selon la grille spécifique établie pour la répartition des accessoires.
- Les garanties (nouvel art. 26-7)
Un cautionnement solidaire (sans bénéfice de discussion et de division) doit être fourni (nécessité d'un écrit) au syndicat des copropriétaires par une entreprise d'assurance spécialement agréée, un établissement de crédit ou une institution mentionnée à l'article L 518-1 du Code monétaire et financier (notamment la Banque de France ou La Poste).
En cas de défaillance d'un copropriétaire bénéficiant de l'emprunt, le syndicat est garanti en totalité, sans franchise et sans délai de carence pour les sommes dues (accessoires compris).
Après mise en œuvre de la caution, celle-ci est subrogée de plein droit dans l'exercice du privilège du syndicat des copropriétaires (art. 2374 1° bis du code civil) en cas de vente du lot du débiteur. En effet, dans ce cas, les sommes dues (remboursement de l'emprunt et accessoires) sont assimilées au paiement des charges et travaux.
- Quid en cas de mutation de lot ? (nouvel art. 26-8)
En cas de mutation entre vifs du lot (vente, donation, apport en société) d'un copropriétaire bénéficiant de l'emprunt, l'ensemble des sommes restant dues (capital, intérêts, accessoires, etc) deviennent immédiatement exigibles.
Toutefois, si le nouveau copropriétaire le souhaite, l'obligation de payer ces sommes peut lui être transmise sous réserve de l'accord du prêteur et de la caution.
Le notaire informe alors le syndic de cette substitution.
- Le paiement différé des améliorations (nouvelle rédaction de l'art. 33)
L'article 33 de la loi du 10 juillet 1965 permet au copropriétaire n'ayant pas donné son accord (opposant, abstentionniste, absent) lors du vote d'une amélioration (art. 30 de la loi) d'étaler dans le temps le paiement de sa quote-part.
Ainsi, sa part peut n'être payée que par annuités égales au dixième de cette part.
Se pose alors la question de savoir quand et comment le copropriétaire doit faire part de son souhait de bénéficier du paiement différé. La jurisprudence est divergente sur ce point (respect ou non du délai de contestation de deux mois, délai raisonnable, etc).
La nouvelle rédaction de l'article 33 répond à cette question.
Le copropriétaire souhaitant bénéficier de cette possibilité doit, à peine de forclusion, notifier sa décision au syndic dans le délai de deux mois suivant la notification du procès-verbal d'assemblée générale.