Annulation de la répartition des charges de copropriété
En vertu de l'article 43 de la loi du 10 juillet 1965 , toutes clauses contraires aux dispositions des articles 6 à 37, 41-1 à 42 et 46 et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites ; lorsque le juge, en application de ce texte, répute non écrite une clause relative à la répartition des charges, il procède à leur nouvelle répartition.
Il en résulte que tout copropriétaire intéressé peut, à tout moment, faire constater l'absence de conformité des clauses du règlement de copropriété aux dispositions légales et faire établir une répartition des charges conforme à ces dispositions. Cette action est imprescriptible et peut être engagée à tout moment.
En vertu de l' article 10 de la loi du 10 juillet 1965 , les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot ; ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5 ; le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges ;
Dans l'espèce soumise à la Cour d'appel d'Aix-en-Provence, le règlement de copropriété n'opère aucune différenciation entre les deux catégories de charges, qui sont toutes 'réparties entre les copropriétaires au prorata de leurs tantièmes de copropriété'.
Les copropriétaires demandeurs ont sollicité la nullité des charges relatives à la piscine comme entrant dans la catégorie des "services collectifs et éléments d'équipements communs". Ils prétendaient n'avoir pas la possibilité d'utiliser cette pîscine, leur lot n'étant pas aménagé. or, que leurs lots soient aménagés ou pas, dès lors qu'ils y ont accès, la piscine présente pour eux une utilité objective, et la répartition des dépenses afférentes à cet élément d'équipement commun en proportion des quotes-parts de charges de parties communes n'apparaît pas fondamentalement contraire au critère de l'utilité. La Cour relève d'ailleurs que les demandeurs n'indiquent pas comment, selon eux, elles devraient être mieux réparties, et ce n'est pas une expertise qui pourrait permettre d'en décider ;
En vertu de l' article 5 de la loi du 10 juillet 1965 , dans le silence ou la contradiction des titres, la quote-part des parties communes afférente à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l'ensemble des valeurs des dites parties, telles que ces valeurs résultent lors de l'établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation ;
Les demandeurs se plaignent que les quotes-parts de charges de parties communes afférentes à leurs lots ne respectent pas le critère de la valeur relative des parties privatives ; mais cette valeur doit être estimée au moment de l'établissement de la copropriété.
Or les demandeurs qui se bornent à invoquer le caractère inhabitable de ce qu'ils présentent comme des parkings, n'explicitent pas en quoi des espaces aménageables, en rez-de-jardin pourvus d'un large accès extérieur ouvrant sur une terrasse, auraient été affectés d'une quote-part de charges de parties communes excessive, et ils ne fournissent aucun élément pertinent pour apprécier leur valeur lors de leur construction.
Faute de prouver que la répartition des charges, entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun ou relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, faite selon la répartition des tantièmes de copropriété attribués à leurs lots ne respecte pas les critères fixés par la loi, les demandeurs seront donc déboutés de leurs demandes.