Les charges d'une ASL sont-elles opposables de plein droit aux copropriétaires d'une copropriété membre du lotissement ?

Il est de règle que seuls les copropriétaires peuvent à titre individuel être membres d'une association syndicale libre, à l'exclusion du syndicat. Ils sont tenus personnellement aux paiements des charges de l'association selon les modalités prévues dans ses statuts, et cette obligation, de caractère réel, s'impose de plein droit aux copropriétaires successifs des lots, notamment aux ayants cause du copropriétaire initial (Ord. 4 juin 2004 remplaçant la loi du 21 juin 1865. - cf. Cass. 3e civ., 9 juill. 1991 : Loyers et copr. comm. 137. - Cass. 3e civ., 2 déc. 1992 : RD imm. mars 1993, p. 118).

Cass. 3e civ., 8 oct. 2008, n° 07-16.084, FS-P+B, Plassard c/ ASL Fronsacq et Roustan (pourvoi c/ Juge de proximité Toulon, 30 janv. 2007) : JurisData n° 2008-045292

Sur le premier et le deuxième moyens, réunis :

Vu l'article 5 de la loi du 21 juin 1865, ensemble l'article 3 du décret du 18 décembre 1927 ;

Attendu, selon le jugement attaqué (juridiction de proximité de Toulon, 30 janv. 2007), que l'association syndicale libre Fronsacq et Roustan (l'ASL) a assigné Mme Plassard, propriétaire d'un lot du lotissement du domaine de Font-Vert, qui provenait de la succession de ses parents, en paiement de cotisations impayées ;

Attendu que pour déclarer l'ASL recevable en sa demande, le jugement, qui relève que l'ASL a été constituée le 13 avril 1992 après dissolution, le 1er février 1991, de l'association syndicale autorisée créée le 5 avril 1963, retient que dès le 17 juin 1959 un arrêt préfectoral a approuvé la création du lotissement et son cahier des charges, le dossier prévoyant en son article 11 que tout copropriétaire d'un lot du lotissement ferait partie du syndicat des copropriétaires, et que depuis l'origine tous les copropriétaires des lots dépendant du domaine de Font-Vert sont membres de l'ASL Fronsacq-Roustan et qu'en raison de la succession qu'elle a recueillie de son père, Mme Plassard est devenue membre de cette association sans qu'elle ait eu besoin d'y adhérer, cette adhésion étant devenue automatique ;

Qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si les époux Plassard avaient adhéré à l'association syndicale libre lors de sa constitution ou en signant leur acte de vente, la juridiction de proximité n'a pas donné de base légale à sa décision ;

(...)

En l'espèce, l'association réclamait à l'héritière d'un lot le règlement de cotisations restant dues par le copropriétaire décédé. Sa demande avait été accueillie par le juge de proximité au motif que tous les copropriétaires du lotissement ont été membres de l'association et que, par suite, l'intéressée était elle-même devenue membre sans qu'elle ait eu besoin d'y adhérer.

Or, pour être valable, le jugement présupposait la constatation de la transmission de plano de l'obligation de payer à l'héritière du lot du fait que le copropriétaire initial du lot était bien membre de l'association ; pour ce faire, son adhésion devait résulter soit de son consentement donné lors de la constitution de l'association syndicale libre (Cass. 3e civ., 19 juin 1996 : Loyers et copr. 1996, comm. 40) soit de l'engagement souscrit dans l'acte de vente mentionnant l'obligation d'adhérer (Cass. 3e civ., 19 déc. 1991 : Bull. civ. 1991, III, p. 188. - Cass. 3e civ., 9 avr. 2008 : Administrer juill. 2008, p. 54).

Il appartenait donc au juge de justifier que l'auteur de Mme... était bien devenu membre de l'association selon l'un des moyens ci-dessus.

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