Guide pratique: quelles sont les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel ?
Le versement de provisions est calculé en fonction du budget prévisionnel destiné au financement de toutes les charges communes de l'année. En effet, le nouvel article14-1 de la loi de 1965 ajouté par la loi du 13 décembre 2000 est précis :
Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans le délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent.
Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes.
La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.
Ces provisions doivent couvrir l'ensemble des dépenses habituelles de la copropriété prévues dans le budget prévisionnel.
Certaines dépenses peuvent ne pas se reproduire chaque année, donc ne pas être inscrites dans le budget prévisionnel. C'est pourquoi le nouvel article 14-2 énonce que :
Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste sera fixée par décret en Conseil d'État.
Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l'assemblée générale.
La liste des dépenses en cause fait l'objet du nouvel article 44 résultant du décret du 27 mai 2004.
Les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel sont celles afférentes :
1° Aux travaux de conservation ou d'entretien de l'immeuble, autres que ceux de maintenance ;
2° Aux travaux portant sur les éléments d'équipement communs, autres que ceux de maintenance ;
3° Aux travaux d'amélioration, tels que la transformation d'un ou de plusieurs éléments d'équipement existants, l'adjonction d'éléments nouveaux, l'aménagement de locaux affectés à l'usage commun ou la création de tels locaux, l'affouillement du sol et la surélévation de bâtiments ;
4° Aux études techniques, telles que les diagnostics et consultations ;
5° Et, d'une manière générale, aux travaux qui ne concourent pas à la maintenance et à l'administration des parties communes ou à la maintenance et au fonctionnement des équipements communs de l'immeuble.
Pour les dépenses résultant des ces travaux, la loi renvoie au planning financier retenu dans la délibération de l'assemblée générale avec la date d'exigibilité des divers appels de fonds auprès des copropriétaires en fonction de l'exécution des contrats et marchés.
L'article 18 de la loi et à l'article 37 du décret permet au syndic de faire exécuter de sa propre initiative les travaux en question et de demander le versement d'une provision aux copropriétaires pour permettre l'ouverture du chantier et de son premier approvisionnement.Ces dispositions restent donc en vigueur.
L'article 18 de la loi, complété par l'article 36 de la loi du 21 juillet 1994 relative à l'habitat, fait obligation au syndic :
de soumettre, lors de sa première désignation et au moins tous les trois ans, au vote de l'assemblée générale la décision de constituer des provisions spéciales en vue de faire face aux travaux d'entretien ou de conservation des parties communes et des éléments d'équipement commun, susceptibles d'être nécessaires dans les trois années à échoir et non encore décidés par l'assemblée générale. Cette décision est prise à la majorité mentionnée à l'article 25 de la loi.
Le but de cette disposition est de permettre un préfinancement de dépenses à engager à moyen terme, bien que la copropriété ne les ait pas encore votées, pour l'exécution de travaux de maintenance de l'immeuble incombant au syndicat en vertu de l'article 14 de la loi, lequel doit pouvoir disposer en temps utile des moyens financiers nécessaires. Dans l'attente de leur utilisation, l'assemblée générale doit décider de leur utilisation.