Actualité: Nouvelles modalités de calcul des bases d'imposition des provisions pour charges de copropriété

Compte tenu du mode de gestion des copropriétés issu de la loi SRU (loi 2000-1208 du 13 décembre 2000), le contribuable ne dispose pas généralement, à la date de dépôt de sa déclaration de revenus fonciers, des éléments nécessaires à la ventilation de la provision selon qu'elle a été utilisée pour faire face à des dépenses non déductibles ou déductibles, pour leur montant réel ou forfaitairement.

La loi prévoit désormais expressément que les provisions pour charges de copropriété supportées par le propriétaire sont déductibles l'année de leur versement au syndic ; elles doivent être diminuées du montant des provisions déduites l'année précédente qui correspond à des charges couvertes par la déduction forfaitaire ou qui ne sont pas déductibles (CGI art. 31-I-1° a quater).

Remarque : Depuis l'imposition des revenus de l'année 2002, l'administration avait autorisé les copropriétaires bailleurs à déduire de leurs revenus fonciers imposables le montant des provisions versées au cours de l'année civile, augmenté ou diminué des régularisations opérées au titre des charges de l'année précédente. La ligne 240 avait été créée à cet effet sur la déclaration 2044 des revenus de 2003.

Ces provisions pour charges de copropriété ne doivent pas être confondues avec les provisions pour charges locatives (correspondant aux dépenses relatives à la partie privative ou aux parties communes) versées forfaitairement ou non par le locataire au bailleur.

Déduction obligatoire l'année du paiement au syndic. À compter de l'imposition des revenus de 2004, les provisions payées par le bailleur doivent être déduites en totalité des revenus de l'année au cours de laquelle elles sont versées au syndic (ligne 228 de la déclaration 2044 de 2004), soit directement pour ses honoraires et ses frais, soit par son intermédiaire au profit des fournisseurs ou entrepreneurs de travaux, sans qu'il y ait lieu d'examiner l'utilisation effective de ces sommes ou leur affectation à des dépenses déductibles ou non.

Cette déduction de la provision pour charges de copropriété est obligatoire. Ainsi, même si le propriétaire bailleur connaît en temps utile la ventilation des charges au moment où il souscrit sa déclaration de revenus fonciers, il doit obligatoirement déduire les provisions payées sans tenir compte de la ventilation exacte des charges.

Dépenses couvertes par les provisions. Les provisions pour charges de copropriété ont pour objet de prendre en charge indistinctement lors de leur versement :

- des charges déductibles des revenus fonciers (dépenses de réparation et d'entretien, par exemple)

- des charges non déductibles des revenus fonciers (dépenses d'agrandissement, par exemple) ;

- des charges couvertes par la déduction forfaitaire pour frais divers (frais de gestion ou d'assurance, par exemple) ;

- et des charges récupérables auprès des locataires (dépenses d'éclairage, de chauffage ou d'entretien, par exemple).

Dépenses déductibles. Seules sont déductibles les provisions pour dépenses suivantes :

- dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble. Elles sont comprises dans le budget prévisionnel de la copropriété (loi 65-557 du 10 juillet 1965 modifiée, art. 14-1) ;

- dépenses pour travaux qui ne figurent pas dans le budget prévisionnel et dont la liste est fixée par décret (loi précitée, art. 14-2 ; décret 2004-479 du 27 mai 2004, JO du 4 juin, p. 9871).

En revanche, les provisions spéciales destinées à faire face à des travaux non encore décidés par l'assemblée générale (loi précitée art. 18) continuent à être déduites dans les conditions de droit commun, c'est-à-dire à la date de leur paiement si elles présentent le caractère de charges déductibles .

Remarque : Rappelons que, selon l'administration, ces dépenses sont déductibles l'année de leur paiement au syndic à condition qu'elles aient été reversées par celui-ci aux entreprises ou aux fournisseurs ; selon le Conseil d'État (CE 8 mars 2002, n° 222952), les dépenses sont déductibles l'année de leur paiement au syndic sans autre condition .

Bien entendu, les propriétaires bailleurs continueront à déduire dans les conditions de droit commun les dépenses supportées sur la partie privative de l'immeuble donné en location, sous réserve des aménagements apportés à la déduction des charges récupérables sur le locataire.

Régularisation obligatoire. Au vu de l'arrêté des comptes présenté à l'assemblée générale des copropriétaires en N + 1, les bailleurs doivent procéder à la ventilation définitive des charges de copropriété versées en N. Ainsi, ils doivent procéder, sur la déclaration des revenus fonciers de l'année N + 1 déposée en N + 2, à la régularisation de la déduction qu'ils ont pratiquée l'année précédente.

Dépenses faisant l'objet de la régularisation. Chaque copropriétaire doit déterminer le caractère déductible ou non de la charge supportée à l'aide de la provision déduite, compte tenu des éléments fournis par le syndic de copropriété. Il doit majorer son revenu imposable de la fraction de la provision antérieurement déduite correspondant à :

- des charges non déductibles,

- des charges couvertes par la déduction forfaitaire pour frais divers,

- des charges récupérables sur les locataires,

ainsi qu'à l'éventuel solde positif (voir § 19).

Remarque : Attention. Les charges de copropriété de l'année N effectivement déductibles après arrêté des comptes et qui ont déjà été déduites des revenus de N dans le cadre de la provision pour charges de copropriété ne doivent en aucun cas être ventilées dans les lignes correspondantes de la déclaration des revenus de N + 1.
À la demande de l'administration, le contribuable doit être en mesure de justifier des montants figurant sous cette rubrique.

Solde après approbation des comptes. La régularisation liée au solde positif ou négatif résultant de l'approbation des comptes de l'exercice comptable précédent doit être effectuée comme suit :

- le solde est positif en N + 1. La déduction opérée au titre de N ne correspond pas, à hauteur de ce solde, à des charges déductibles puisque les sommes n'ont pas été utilisées. Quelle que soit l'affectation retenue par le syndic pour cette somme en N + 1 (remboursement ou imputation sur la provision due au titre de l'année en cours), ce solde doit faire l'objet d'une régularisation ;

- le solde est négatif en N + 1. La déduction opérée au titre de N est insuffisante. Le syndic de copropriété peut appeler un complément de provision en N + 1 ou retenir la somme sur le fonds de roulement. En tout état de cause, cette somme est déductible en N + 1 dès lors que ce complément s'assimile aux provisions de l'article 14-1 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965 modifiée.

Cessation de la location. Lorsque le contribuable cesse de donner son bien en location, l'administration admet que les provisions pour charges de copropriété versées au cours de l'année de la cessation de la location fassent l'objet d'une régularisation prévisionnelle anticipée.

Remarque : Ainsi, la déclaration des revenus fonciers de l'année de cessation doit mentionner sur la ligne appropriée de la déclaration des revenus fonciers (ligne 229 de la déclaration 2044 de 2004) :
- d'une part, la régularisation des charges de copropriété déduites l'année précédente ;
- d'autre part, la régularisation prévisionnelle anticipée de la déduction de la provision déduite la même année (au titre de la période couverte par la location).

Cette régularisation anticipée pourra, par exemple, être effectuée en retenant la même proportion de charges déductibles que celle qui a été constatée au cours de l'exercice précédent. Si le montant ainsi déterminé s'avère inexact après l'arrêté des comptes, il appartiendra au contribuable de déposer une déclaration rectificative.

Lorsque le propriétaire a déduit, pour la détermination de ses revenus fonciers de 2002 et 2003, le montant des provisions versées (ligne 240 de la déclaration 2044 des revenus 2003), il doit régulariser, au titre de l'imposition des revenus 2004, la provision intégralement déduite au titre de l'imposition des revenus 2003. Lorsque le propriétaire n'a pas effectué cette déduction, aucune régularisation n'est, en principe, nécessaire.

Remarque : En tout état de cause, l'administration recommande à ses agents de faire preuve de largeur de vue afin que le bailleur puisse régulariser sa situation et déduire les dépenses de copropriété effectivement déductibles qu'il a supportées au titre d'années antérieures.