Une obligation d’entretien du bailleur conditionnée par l’information du preneur
Une obligation d’entretien du bailleur conditionnée par l’information du preneur
Cass 3e civ, 13 octobre 2021, n°20-19.278
Elément constitutif du fonds de commerce, le droit au bail permet la jouissance des lieux loués où s’exerce l’activité commerciale et du droit de se prévaloir du statut des baux commerciaux. Ce devoir incombant au bailleur est appelé « l’obligation de délivrance » dont il ne peut s’exonérer. Corrélativement, le bailleur est également tenu d’une « obligation d’entretien » de la chose louée. Force est de constater que les juges interprètent strictement l’article 1719 du code civil prévoyant lesdites obligations. Toutefois, quid de l’obligation de délivrance lorsque des vices sont apparus en cours de bail ?
Dans un arrêt du 13 octobre 2021, la chambre commerciale de la Cour de cassation a estimé que « Sans préjudice de l'obligation continue d'entretien de la chose louée, les vices apparus en cours de bail et que le preneur était, par suite des circonstances, seul à même de constater, ne sauraient engager la responsabilité du bailleur que si, informé de leur survenance, celui-ci n'a pris aucune disposition pour y remédier. »
Quels sont les faits en l’espèce ? Deux époux ont donné à bail des locaux commerciaux à usage de débit de boissons, restaurant et dancing. Après avis de la commission de la sécurité communale, le maire a ordonné la fermeture au public de l’établissement public.
Invoquant un manquement des bailleurs à leur obligation de délivrance, le preneur assigne ces derniers en résolution judiciaire du bail commercial, en restitution des loyers perçus et en indemnisation de divers préjudices.
Dans un arrêt du 23 janvier 2020, la cour d’appel de Rouen a débouté le preneur de ses prétentions. Celui-ci a alors formé un pourvoi en cassation.
La Haute-Cour a rejeté le pourvoi et a retenu que :
- D’une part, la cour d’appel a souverainement retenu qu’il n’était pas établi que le désordre affectant la charpente existait antérieurement à la conclusion du bail.
- D’autre part, le locataire, averti dès janvier 2013 d’une difficulté liée à l’état de la charpente, n’en avait informé les bailleurs que le 14 janvier 2015 et que ceux-ci avaient pris alors les dispositions nécessaires pour y remédier mais que le locataire n’avait tenu aucun compte de leur offre de travaux qui auraient été de nature à mettre un terme aux désordres allégués.
Elle a pu en déduire que les bailleurs n’avaient pas manqué à leur obligation de délivrance pendant l’exécution du bail.
Quel est l’intérêt de cet arrêt ?
La troisième chambre civile de la Cour de cassation met à la charge du bailleur, en sus de l’obligation d’entretien, l’obligation de délivrance du bien loué qui l’assujetti à prendre des dispositions permettant de remédier aux vices survenus au cours du bail, dont il a été informé par le preneur seul à même de les constater.