L'activité de loueur en meublé de courte durée en copropriété
Peut-on exercer librement une activité de loueur en meublé de courte durée dans une copropriété ?
Dans un arrêt du 8 mars 2018, la Cour de cassation (3e chambre civile, 8 Mars 2018 - n° 14-15.864) confirme que la transformation d’un appartement en chambre meublée peut porter atteinte à la destination de l'immeuble à usage d'habitation.
En l’espèce, des copropriétaires qui ont entrepris des travaux d'aménagement dans les appartements aboutissant à la création de plusieurs studios meublés, ont été condamnés à remettre en état les lieux.
La Cour de cassation a confirmé l’arrêt de la Cour d’appel de Versailles du 27 janvier 2014 qui a souverainement déduit que les rotations des périodes de location ne correspondaient pas à la destination de l'immeuble.
En effet, il résultait des stipulations du règlement de copropriété que l'immeuble était principalement à usage d'habitation, avec possibilité d'usage mixte professionnel-habitation et à l'exclusion de toute activité commerciale, ce qui privilégiait son caractère résidentiel qui était confirmé, dans sa durée et sa stabilité, par l'obligation pour le copropriétaire d'aviser le syndic de l'existence d’un bail. Des copropriétaires avaient installé dans les lieux des occupants, pour de très brèves périodes, ou même des longs séjours, dans des « hôtels studios meublés » avec prestations de services.
Cet arrêt est conforme à la jurisprudence qui a déjà eu l'occasion de sanctionner les transformations d'appartements en chambres meublées et de rappeler que le changement de destination nécessite un vote unanime des copropriétaires autorisant l’exploitation commerciale non prévue dans le règlement e copropriété.
Ainsi, la Cour d’appel de Paris, dans un arrêt en date du 21 mai 2014 (Cour d'appel, Paris, Pôle 4, chambre 2, 21 Mai 2014 - n° 12/14333) avait jugé que « le syndicat des copropriétaires est parfaitement recevable à exciper devant la Cour de l'illicéité de l'activité de loueur en meublé de courte durée exercée dans son logement par le copropriétaire ».
« En droit, un règlement de copropriété peut comporter des dispositions restrictives des droits des copropriétaires sur leurs parties privatives, qui sont valables si elles sont justifiées par la destination de l'immeuble ; or, l'immeuble dont s'agit est, selon son règlement, à destination bourgeoise exclusive, sauf dérogations pour des professions libérales et pour les locaux du rez-de-chaussée qui, seuls, peuvent être occupés commercialement ; or, lorsque un immeuble est à l'usage d'habitation et que les lots considérés se trouvent dans un niveau affecté à l'habitation, comme au cas d'espèce, leur affectation à usage commercial est contraire à la fois aux dispositions du règlement de copropriété et à la destination de l'immeuble et implique une autorisation unanime de l'assemblée, non décernée ici. De plus, l'article L. 631-7 du Code de la construction et de l'habitation impose, préalablement à tout changement d'affectation d'un local à usage d'habitation, l'obtention d'une autorisation préfectorale, dans la mesure ou n'est plus considéré comme affecté à l'habitation un local transformé en meublé de courte durée à vocation touristique ou d'affaires ; les dispositions d'ordre public de ce texte peuvent être invoquées par toute personne y ayant intérêt, en l'espèce, le syndicat des copropriétaires ».