Annulation du permis de construire : la démolition n'est plus systématique
La construction d’un bâtiment, dont le permis de construire a été annulé, n’expose plus à un risque de démolition (hors zone de protection) Cass. 3ème Civ., 23 mars 2017, n°16-11081
Dans un arrêt du 23 mars 2017, la 3ème Chambre civile de la Cour de cassation a rappelé qu’une loi nouvelle s’applique immédiatement aux effets à venir des situations juridiques non contractuelles en cours au moment où elle entre en vigueur, même lorsque semblable situation fait l’objet d’une instance judiciaire (au sujet de l’article L 480-13 du code de l’urbanisme, dans sa rédaction issue de la Loi Macron).
En 2008, un permis de construire un bâtiment avec pergola, parking en toiture et panneaux solaires est accordé par l’autorité administrative.
Les bénéficiaires de cette autorisation d’urbanisme ont engagé les travaux de construction malgré un recours administratif visant à obtenir l’annulation de l’autorisation.
La Cour Administrative d'Appel de Marseille prononce l’annulation de l’autorisation d’urbanisme (arrêt du 10 novembre 2011), alors même que l’ouvrage déjà terminé.
Sur la base de cette décision, la démolition de l’ouvrage, devenu illégal, est sollicitée devant le Juge judiciaire.
La Cour d’appel d’Aix-en-Provence fait droit à cette demande par arrêt du 8 octobre 2015 au motif que « le permis de construire a été annulé par la juridiction administrative dès lors qu'il ne respectait pas les dispositions du plan d'occupation des sols relatives à la hauteur des constructions et que la violation de la règle d'urbanisme est à l'origine du préjudice subi par M. et Mme Z ».
La Cour de Cassation sera saisie d’un pourvoi au visa de l’article L. 480-13 du code de l’urbanisme, dans sa rédaction issue de la loi n° 2015-990 du 6 août 2015 : « lorsqu'une construction a été édifiée conformément à un permis de construire, le propriétaire ne peut être condamné par un tribunal de l'ordre judiciaire à le démolir du fait de la méconnaissance des règles d'urbanisme ou des servitudes d'utilité publique que si, préalablement le permis a été annulé pour excès de pouvoir par la juridiction administrative et si la construction est située dans certaines zones de protection limitativement énumérées ».
La Cour de cassation fait droit à cette argumentation et rappelle « qu'une loi nouvelle s'applique immédiatement aux effets à venir des situations juridiques non contractuelles en cours au moment où elle entre en vigueur, même lorsque semblable situation fait l'objet d'une instance judiciaire ».
En conclusions, sauf s’agissant des zones de protection définies par l’article L. 480-13 du code de l’urbanisme, l’annulation d’un permis de construire seul, ne permet plus d’obtenir la démolition de la construction achevée pendant d’instance.