Le syndicat est responsable de l'étanchéité du balcon
Le syndicat est responsable de l'étanchéité du balcon
Sauf stipulations contraires du règlement de copropriété, l'ossature de l'ouvrage, y inclus l'étanchéité, relève des parties communes dont le syndicat assume la charge et la responsabilité ; en revanche, le revêtement superficiel, aménagé au bénéfice des copropriétaires, présente un caractère privatif ; il doit être entretenu à leurs frais et sous leur responsabilité.
Dans un arrêt en date du 23 janvier 2014, la Cour de Montpellier précise la délimitation de l'infra et de la superstructure d'un balcon : constitue la partie commune de l'ouvrage la dalle située en dessous du revêtement superficiel, en particulier sa jonction maçonnée avec le mur de façade de l'immeuble, en ce compris l'aménagement de l'étanchéité.
Par suite, les dommages étant imputables à un défaut d'étanchéité de la jonction du balcon avec le gros-œuvre du bâtiment, la responsabilité en incombait au syndicat des copropriétaires en vertu de l'article 14 de la loi, à charge pour lui d'exercer, le cas échéant, une action récursoire contre le constructeur dans le cadre de la garantie décennale.
Dans un arrêt en date du 17 juin 2014, la Cour d'appel de Caen avait précisé que le syndicat des copropriétaires qui, après avoir réalisé des travaux d'étanchéité sur la terrasse, n'a pas reposé le carrelage sur la terrasse doit reposer ce carrelage, qui constitue le seul revêtement adapté à l'usage normal de la terrasse. (Cour d'appel Caen 1re chambre civile 17 Juin 2014).
CA Montpellier, 23 janv. 2014, n° 13/04101 :
"Qu'en droit le syndicat des copropriétaires de l'immeuble dont une partie commune est atteinte d'un vice de construction provoquant des dommages à un copropriétaire, est mal fondé pour se soustraire à sa responsabilité prévue à l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, à invoquer la présomption de responsabilité pesant au titre de l'article 1384 alinéa 1er sur les copropriétaires voisins, utilisateurs privatifs du balcon litigieux ; qu'en effet ils sont seulement tenus de l'entretien du carrelage posé dessus, seule partie privative ; qu'en toute hypothèse les consorts C., copropriétaires de l'appartement du 5e étage, ne peuvent être qualifiés de gardiens de la partie commune de l'immeuble en copropriété constituée du bâti de ce balcon et de sa jonction en façade de l'immeuble, dépourvus d'un revêtement étanche lors de leur construction, de nature à éviter les infiltrations d'eau chez les voisins ;
Qu'il convient en conséquence de confirmer l'ordonnance de référé, dont la cour adopte les motifs pertinents articulés au soutien de sa décision, en y ajoutant les siens non contraires ; qu'il y a lieu notamment de préciser que si le carrelage posé sur le balcon est une partie privative, la dalle du balcon en dessous et en particulier sa jonction maçonnée avec le mur de façade de l'immeuble, constitue une partie commune ; qu'il appartenait, conformément aux règles de l'art en matière de bâtiment rappelées par l'expert judiciaire dans son rapport, au constructeur de rendre étanche la dalle du balcon à cet endroit, nonobstant la pose ultérieure d'un carrelage en pente, lui-même étanche, permettant aussi l'évacuation de l'eau de pluie vers l'extérieur ;
Que le premier juge a exactement relevé en effet que si l'étanchéité de la jonction du balcon avec la façade de l'immeuble avait été réalisée par le constructeur de l'immeuble, ainsi qu'il aurait dû le faire pour cette partie commune, le défaut d'entretien du carrelage du balcon des consorts C., qui leur est reproché, n'aurait pas provoqué les infiltrations dommageables à l'étage du dessous, dont la réparation est sollicitée ; (...)"