Des combles peuvent être qualifiés de partie commune à jouissance privative
3e chambre civile 26 Janvier 2017 Numéro de pourvoi : 15-25.859
L’affectation d'une partie de l'immeuble à l'usage exclusif d'un copropriétaire ne confère pas nécessairement à celle-ci la qualité de partie privative. En effet, il peut s’agir d’une partie commune affectée à l'usage privatif d'un copropriétaire.
Le critère de distinction entre les parties communes et les parties privatives est fondé sur l'usage que le règlement de copropriété a réservé à la partie concernée. A défaut de précision dans le règlement, il y a lieu de se référer aux critères de distinction énoncés aux articles 2 et 3 de la loi du 10 juillet 1965 selon lesquels les parties privatives sont réservées à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé et les parties communes celles qui sont affectées à l'usage ou l'utilité de tous les copropriétaires ou plusieurs d'entre eux.
Concernant les combles, en l'absence de dispositions spéciales dans le règlement de copropriété, ils sont réputés parties communes s'ils ne sont pas affectés à l'usage exclusif d'un copropriétaire et demeurent accessibles au syndicat, notamment pour intervenir le cas échéant sur la toiture de l'immeuble, mais doivent être considérés comme parties privatives s'ils ne sont accessibles qu'à partir d'un lot privatif.
Dans le cas présent le règlement de copropriété contient une clause énonçant que sont parties communes : « la charpente, les terrasses, la toiture, à l'exception des tabatières, lucarnes ou parties vitrées servant à l'usage exclusif des copropriétaires qui en auront la jouissance et devront en conséquence en assurer la parfaite étanchéité en permanence à leurs frais». Ce règlement ne comporte aucune référence aux coupoles qui sont au nombre de quatre sur le bâtiment.
La Cour de cassation casse l’arrêt de la Cour d’Aix-en-Provence au motif :
« Qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si le fait que l'accès aux combles et à la coupole située en toiture, elle-même partie commune, ne pouvait se faire que par l'appartement des consorts Z... ne conférait pas à ces combles le caractère de partie commune à usage privatif, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision »